Тему массовой ипотеки с господдержкой уже и комментировать скучно: уж столько раз мы об этом писали. Казалось бы, опыт такой программы 2020—2024 годов настолько чётко и ярко показал, чем всё это кончается, что ни у кого уже не должно было остаться никаких сомнений в том, что её единственными выгодоприобретателями являются застройщики и банки, а всем остальным она не приносит ничего, кроме бесспорного негатива.

Тут и рост цен, делающий жильё ещё менее доступным для граждан, причём даже для тех, кто использует льготные кредиты: рост цен за период действия льготной ипотеки c лихвой перекрыл выгоду от господдержки. Тут и чудовищные объёмы расходов федерального бюджета на выплату компенсаций банкам (см. «Льготная ипотека: бюджет платит трижды», «Правда», №127, 19.11.2024). Тут и необходимость компенсировать высокие объёмы льготного кредитования в ипотеке путём подавления кредита для всех остальных отраслей через гораздо более жёсткую денежно-кредитную политику (ДКП), а иначе — разгон инфляции, который мы сейчас как раз и наблюдаем и в который ипотека с господдержкой внесла весьма существенный вклад.

Негативные результаты эксперимента с массовой льготной ипотекой были настолько очевидны, что к лету прошлого года нашим чиновникам, включая самых отъявленных лоббистов стройкомплекса, всё-таки пришлось публично признать, что эта программа была ошибкой. Все согласились, что льготная ипотека делает жильё доступнее, только если она адресная, то есть её объёмы должны быть небольшими и точечно поддерживать целевую категорию граждан. Иначе весь эффект будет уходить в рост цен, что для целевой категории сведёт на нет всю выгоду господдержки и при этом ещё и расходы государства будут расти запредельными темпами.

Казалось бы, теперь любые предложения о возвращении массовой льготной ипотеки должны были бы восприниматься как неприличные. Ведь после столь провального эксперимента снова предлагать такое могут только совершенно беспринципные отраслевые лоббисты, которым безразличны и люди, и государство.

Но тем не менее не прошло и года с отмены безадресной льготной ипотеки и ужесточения условий семейной, как опять на полном серьёзе высказываются предложения о существенном расширении программы господдержки ипотеки — настолько существенном, что её теперь уж точно можно будет охарактеризовать как массовую. Наши власти опять готовы наступить на те же грабли, причём за наш с вами счёт.

Итак, обо всём по порядку. В середине прошлого года подошло к концу действие основных программ господдержки ипотеки, и было принято политическое решение сделать господдержку более адресной. А именно: программу общедоступной льготной ипотеки на новостройки было решено не продлевать, а программу семейной ипотеки продлить, но при этом ужесточить условия так, чтобы объём выдачи кредитов существенно сократился. Но существенно сократить объём не получилось: строительное лобби не позволило. Под их влиянием параметры новых условий были подобраны так, что ипотека с господдержкой всё равно осталась достаточно массовой.

Как мы увидели впоследствии из статистики ЦБ, ежемесячные объёмы выдач и кредитов в рамках семейной ипотеки после 1 июля оказались сопоставимы с ежемесячными показателями в период до середины 2023 года суммарно по всем действовавшим тогда программам ипотеки с господдержкой (подробнее — ниже). Поэтому не надо удивляться, что цены на жильё не просто не упали, а продолжают довольно бодро расти, то есть пузырь на рынке жилой недвижимости продолжает надуваться.

Однако при этом стоит отметить, что сама конфигурация (а не числовые параметры) условий семейной ипотеки, вступивших в силу с 1 июля 2024 года, оказалась существенно лучше, чем было раньше. Поэтому, в отличие от всех прежних программ ипотеки с господдержкой, нынешний вариант семейной ипотеки действительно в чём-то даже способствует решению насущных задач, стоящих перед нашей страной (если, конечно, на минуту забыть о её запредельной стоимости). А именно: нынешняя конфигурация условий семейной ипотеки является более стимулирующей с точки зрения демографии и плюс к тому способствует более равномерному развитию регионов и территорий нашей страны. Поясним подробнее.

В настоящее время право на семейную ипотеку под 6% по всей территории России имеют семьи с ребёнком-инвалидом и семьи с одним ребёнком до 6 лет (ранее было — до 18 лет). Последнее означает, что такая семейная ипотека создаёт материальный стимул к рождению ещё одного ребёнка, даже если дети в семье уже есть, но старше 6 лет. (Вопрос о том, насколько материальные стимулы влияют на соответствующие решения семей, мы здесь не обсуждаем: оставим его профессиональным демографам, которые, кстати, весьма скептичны в этом вопросе.)

Кроме того, на семейную ипотеку имеют право семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие на определённых территориях: в малых городах (с численностью населения до 50 тыс. чел.) или в регионах с низким объёмом строительства или с индивидуальными программами развития; в соответствующем списке 35 регионов. А это значит, что такая конфигурация семейной ипотеки способствует развитию территорий, которые сейчас пока отстают и из которых люди уезжают.

Таким образом развитие всей территории нашей страны становится более равномерным, и это очень правильная и давно назревшая мера! Если мы не хотим, чтобы наша страна в недалёком будущем состояла из нескольких густозаселённых городских агломераций — городов-муравейников, стоящих посреди огромных незаселённых пространств, то идти надо именно этим путём: нужно создавать людям стимулы для жизни вне мегаполисов и особенно в глубинке.

Понятно, что одними только льготами по ипотеке эту задачу не решить: развитие периферийных территорий должно проводиться комплексно. Но более выгодные условия ипотеки для жилья на таких территориях могут быть одной из важнейших составляющих в этом комплексе мер.

К сожалению, даже в нынешней редакции условий семейной ипотеки со стимулированием развития регионов не всё гладко, поскольку в ней есть и мера, сохранившаяся из прежних программ и имеющая ровно противоположный эффект. Мы имеем в виду различие максимальных сумм льготного кредита, которое как раз-таки стимулирует людей к переезду в наши наиболее населённые мегаполисы и городские агломерации.

А именно: максимальная сумма льготного кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн рублей, в то время как в других регионах — 6 млн рублей. Таким образом, ипотека в указанных регионах становится более выгодной, чем на остальной территории страны. И при этом львиная доля средств господдержки из федерального бюджета по-прежнему идёт в эти самые процветающие регионы, что не только контрпродуктивно с точки зрения регионального развития страны, но ещё и крайне несправедливо!

Тем не менее, несмотря на указанный недостаток, нынешняя редакция условий льготной ипотеки существенно лучше того, что было раньше, и достаточно было бы лишь небольшой рекалибровки параметров (в сторону ужесточения критериев участия и большего акцента на многодетность), чтобы эта программа реально заработала на благо страны, причём за разумные деньги из федерального бюджета.

Но нет! Наши власти готовы сделать ровно наоборот и снова попрыгать на тех граблях, на которых они уже вовсю потоптались за четыре года с середины 2020-го по середину 2024-го. Как сообщил на днях РБК, власти рассматривают возможность расширения программы семейной ипотеки на семьи с одним ребёнком до 18 лет. По сведениям РБК, этот вопрос обсуждался на совещании у вице-премьера Александра Новака 28 февраля.

Если это будет сделано, то сразу же исчезнут те позитивные моменты программы, которые мы описали выше. Она уже не будет стимулировать семьи иметь больше одного ребёнка, и особые условия для территорий, требующих поддержки развития, тоже сведутся на нет. Поэтому такое изменение условий семейной ипотеки будет контрпродуктивно и для демографии, и для регионального развития.

Плюс к тому такая семейная ипотека станет по-настоящему массовой — со всеми вытекающими отсюда последствиями для федерального бюджета и для цен на недвижимость. Так, риелторы, опрошенные порталом BusinessFM, оценивают, что спрос на семейную ипотеку вырастет как минимум на 30%.

На самом деле рост спроса на 30% — это слишком консервативная оценка. Понятно, что представителям стройкомплекса выгодно занижать потенциальный рост спроса, чтобы чиновники не посчитали его неприемлемо высоким и не передумали столь значительно расширять программу.

Более обоснованной выглядит оценка, которая следует из данных от Григория Жирнова из НИУ ВШЭ, которые приводит портал banki.ru. По расчётам этого эксперта, расширение программы на семьи с одним несовершеннолетним ребёнком позволит претендовать на неё более чем 15 млн семей, в то время как сейчас под её критерии подходят около 7 млн семей. То есть число потенциальных получателей семейной ипотеки вырастет более чем вдвое, и вполне естественно предположить, что спрос на льготные кредиты также вырастет примерно вдвое.

Посмотрим, каким может быть объём выдачи кредитов при предлагаемом расширении программы, и сравним его с показателями прошлых периодов. После 1 июля по семейной ипотеке он составляет порядка 200—250 млрд рублей ежемесячно. Если спрос вырастет вдвое, то объём выдачи тоже вырастет примерно вдвое — до 400—500 млрд рублей (лимитов больше нет: чем больше спрос, тем больше кредитов).

Для сравнения: суммарно по всем льготным программам в период до августа 2023 года объём выдачи составлял порядка 250—300 млрд рублей ежемесячно. Затем, начиная с августа 2023 года, объёмы льготной ипотеки резко выросли: за 10 месяцев с августа 2023 года по июнь 2024-го ежемесячные выдачи ипотеки с господдержкой в среднем составляли порядка 500 млрд рублей суммарно по всем программам.

Основных причин такого скачка было две. Во-первых, осенью 2023 года люди старались успеть взять кредиты до объявленного ужесточения условий с января 2024 года (увеличился первоначальный взнос), а затем они стремились «запрыгнуть в последний вагон» перед ожидаемым завершением программ с июля 2024 года.

Во-вторых, после начала цикла повышения процентных ставок в августе 2023 года заработала «инвестиционная оптимизация». При высоких процентных ставках взять кредит под 6–8% и вложить деньги в недвижимость, сохраняя при этом свои собственные средства на депозитах, стало хорошей инвестиционной идеей, чем многие обеспеченные граждане с удовольствием воспользовались за наш с вами счёт.

Из приведённой статистики следуют два важных вывода. Во-первых, в настоящее время (то есть после изменения условий с июля 2024 года) объёмы выдачи ипотеки с господдержкой вполне сопоставимы с «естественным» (то есть не искажённым специфическими факторами «последнего вагона» и «инвестиционной оптимизации») уровнем выдачи такой ипотеки в тот период (до августа 2024 года), когда она уже характеризовалась как массовая и когда она значимо разгоняла цены на жильё и расходы федерального бюджета.

Во-вторых, если идея распространить семейную ипотеку на семьи с одним ребёнком до 18 лет будет реализована, то можно обоснованно прогнозировать, что объём выдачи станет сопоставим с теми гигантскими показателями, которые мы наблюдали в период с августа 2023-го по июнь 2024 года, когда льготная ипотека стала не просто «массовой», а «ажиотажно массовой».

Как теперь понятно, «льготно-ипотечная вакханалия» с августа 2023-го по июнь 2024 года стала одной из важнейших причин разгона инфляции, который мы видели в последние месяцы минувшего года. Если критерии для семейной ипотеки будут расширены, мы получим ещё одну волну ускорения инфляции и о снижении ключевой ставки можно будет надолго забыть (либо получить турецкий сценарий, если ЦБ под политическим давлением даст слабину).

В заключение отметим одно обстоятельство, которое делает потенциальное расширение семейной ипотеки контрпродуктивным с ещё одной точки зрения.

В настоящее время геополитическая ситуация такова, что при любом экономическом планировании надо рассматривать среди прочих и сценарий окончания СВО в ближайшей перспективе. Во всяком случае на горизонте действия программы семейной ипотеки (до 2030 года) завершение СВО уж точно стоит рассматривать как базовый сценарий.

А это значит, что должна будет начаться массовая программа восстановления новых регионов, и делать это надо будет максимально быстро. Это будет важнейшая политическая задача: наши новые регионы должны стать по-настоящему «цветущим садом». Поэтому все мощности стройкомплекса надо будет, насколько это возможно, направить на решение этой задачи. В частности, вся промышленность стойматериалов должна будет работать главным образом на восстановление новых регионов. Поэтому на первые пару лет после завершения СВО объёмы строительства на территориях вне зоны СВО должны быть сильно сокращены — чтобы не отвлекать ресурсы стройкомплекса от более срочной и более важной задачи восстановления новых регионов. А расширение программы семейной ипотеки на территориях вне зоны СВО будет этому мешать.

Итак, дальнейшее расширение программы семейной ипотеки будет контрпродуктивно со всех возможных точек зрения. Это просто разграбление государственных ресурсов средь бела дня, и задача оппозиции — сделать всё возможное, чтобы его остановить.